到2026年2月，全国房地产企业只剩下5.4万家，比2015年数量减少将近一半，国企和央企卖出的房子占到总量的六成以上，它们借钱的利息只有2.7%，而中小民营企业在海外发债的利率常常超过11%，不少楼盘处于烂尾状态，一百个城市平均需要27个多月才能把现有房子卖完，三四线城市情况更严重，七成以上城市的去化周期超过30个月，有些地方甚至要花47个月才能清空库存，北京、上海、深圳核心区域的二手房价格反而有所上涨，成交量比去年增加了三成，但普通二线及以下城市的房价比2021年的高点下跌了三到四成。
王健林在2013年就指出城镇化快到顶了，到2018年又提醒房市快要饱和了，随后他把万达的重资产全部卖掉，套现了几百亿，他不是随便猜测的，而是看准了人口、产业和资金这三个关键因素都在发生变化，现在回头来看，人口增长已经停止，年轻人纷纷涌向大城市，小城市留不住人，产业也往东部地区和强省会集中，很多地方的工厂搬走了，就业机会变少，银行不再轻易放贷，房企借不到钱，只能靠高息勉强维持，这三方面一旦出问题，房子就不再是稳赚不赔的投资。
以前人们担心买不到房子，现在却害怕买了房会砸在手里，三四线城市那些每平米三千块的远郊楼盘，价格看着便宜，但连租都租不出去，年回报率还不到百分之一点五，空置的房子占了四成以上，地铁口和新区房价能差三倍，远郊那些号称有前景的概念盘说停就停，有些首付比房价还低，价格倒挂得特别离谱，公寓、文旅盘还有没产权的房子，价格跌了一半还是卖不掉，预计到2026年二手转手成功率不到百分之五，中介为了促成交易，经常隐瞒产权问题，这方面投诉最多。
现在活下来的是国企和央企盖的现房，这些房子都在核心城市，品质还算可以，比如北京海淀一个次新房，成交周期从83天缩短到50天，深圳南山带学区的现房，有人排队加价抢购，而被清退的是高负债的民企项目，位置在非核心地段，还在卖期房，2025年以来，全国停工的期房超过1200个，涉及40多万户业主，政府设立了“保交楼”基金，但资金只够救三成项目，剩下的还得业主自己承担。
房产现在算不上资产，更像是生活必需品，王健林说的“回归居住本质”这句话已经变成现实，2026年的好房子需要符合四个条件，附近有工作机会，走路能到菜场学校，开发商没出过爆雷记录，最好是现房或快交房的类型，只要缺一个条件，流动性就会卡住，想卖都卖不掉，价格慢慢归零。
现在买房不能只听中介介绍情况，自己要动手查开发商的信用记录，看看预售资金账户里还剩多少钱，翻看工地视频确认施工进度，核对社保和个税记录确保符合购房条件，再了解清楚小区附近三公里有没有新产业规划，买房这件事已经不只是交钱拿钥匙那么简单，变成一套完整的调查流程，我朋友上个月看房时花了两周时间查资料，最后决定不买，说宁愿继续租房也不想自己操心工程进度。
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