
到2026年2月,全国房地产企业只剩下5.4万家,比2015年数量减少将近一半,国企和央企卖出的房子占到总量的六成以上,它们借钱的利息只有2.7%,而中小民营企业在海外发债的利率常常超过11%,不少楼盘处于烂尾状态,一百个城市平均需要27个多月才能把现有房子卖完,三四线城市情况更严重,七成以上城市的去化周期超过30个月,有些地方甚至要花47个月才能清空库存,北京、上海、深圳核心区域的二手房价格反而有所上涨,成交量比去年增加了三成,但普通二线及以下城市的房价比2021年的高点下跌了三到四成。

王健林在2013年就指出城镇化快到顶了,到2018年又提醒房市快要饱和了,随后他把万达的重资产全部卖掉,套现了几百亿,他不是随便猜测的,而是看准了人口、产业和资金这三个关键因素都在发生变化,现在回头来看,人口增长已经停止,年轻人纷纷涌向大城市,小城市留不住人,产业也往东部地区和强省会集中,很多地方的工厂搬走了,就业机会变少,银行不再轻易放贷,房企借不到钱,只能靠高息勉强维持,这三方面一旦出问题,房子就不再是稳赚不赔的投资。

以前人们担心买不到房子,现在却害怕买了房会砸在手里,三四线城市那些每平米三千块的远郊楼盘,价格看着便宜,但连租都租不出去,年回报率还不到百分之一点五,空置的房子占了四成以上,地铁口和新区房价能差三倍,远郊那些号称有前景的概念盘说停就停,有些首付比房价还低,价格倒挂得特别离谱,公寓、文旅盘还有没产权的房子,价格跌了一半还是卖不掉,预计到2026年二手转手成功率不到百分之五,中介为了促成交易,经常隐瞒产权问题,这方面投诉最多。

现在活下来的是国企和央企盖的现房,这些房子都在核心城市,品质还算可以,比如北京海淀一个次新房,成交周期从83天缩短到50天,深圳南山带学区的现房,有人排队加价抢购,而被清退的是高负债的民企项目,位置在非核心地段,还在卖期房,2025年以来,全国停工的期房超过1200个,涉及40多万户业主,政府设立了“保交楼”基金,但资金只够救三成项目,剩下的还得业主自己承担。

房产现在算不上资产,更像是生活必需品,王健林说的“回归居住本质”这句话已经变成现实,2026年的好房子需要符合四个条件,附近有工作机会,走路能到菜场学校,开发商没出过爆雷记录,最好是现房或快交房的类型,只要缺一个条件,流动性就会卡住,想卖都卖不掉,价格慢慢归零。
现在买房不能只听中介介绍情况,自己要动手查开发商的信用记录,看看预售资金账户里还剩多少钱,翻看工地视频确认施工进度,核对社保和个税记录确保符合购房条件,再了解清楚小区附近三公里有没有新产业规划,买房这件事已经不只是交钱拿钥匙那么简单,变成一套完整的调查流程,我朋友上个月看房时花了两周时间查资料,最后决定不买,说宁愿继续租房也不想自己操心工程进度。
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